廣告滿天飛、中介賣新房！安徽宿州房地產(chǎn)面臨空前庫(kù)存壓力...

宿州是安徽北部的一個(gè)地級(jí)市。與東部地區(qū)的大部分地級(jí)市比較起來，宿州的房地產(chǎn)市場(chǎng)屬于起步比較晚的，直到2012年左右，當(dāng)?shù)貥鞘胁庞瓉砹艘徊ㄍ顿Y熱潮。一時(shí)間，宿州市區(qū)遍布密集的高層住宅和一座座正在施工的塔吊。然而，熱度僅僅維持了兩年，從2014年下半年開始，宿州樓市開始降溫。

樓市遇冷，樓盤滯銷，宿州房地產(chǎn)市場(chǎng)“亞歷山大”

央視財(cái)經(jīng)《經(jīng)濟(jì)半小時(shí)》記者來到位于宿州市拂曉大道附近的一個(gè)樓盤。記者注意到，盡管是周末，售樓處里卻顯得十分冷清，除了工作人員，幾乎看不到前來看房的顧客。然而眼前的這位銷售人員卻告訴記者，這個(gè)規(guī)劃建筑面積超過70萬方的商業(yè)綜合體項(xiàng)目，于2014年10月開盤，由于房源銷售火爆，明年價(jià)格還會(huì)上漲。

盡管是周末，但是售樓處顯得十分冷清，幾乎看不到前來看房的顧客。

宿州某樓盤銷售經(jīng)理：過年以后，這個(gè)價(jià)格還會(huì)漲上去，本來房源還剩個(gè)八九百套，就這么多了。

記者隨后在宿州市房管局的官方網(wǎng)站上看到，止到2015年12月24日，這個(gè)項(xiàng)目納入網(wǎng)上銷售的商品房數(shù)量是5891套，而當(dāng)前可售套數(shù)是3349套，根據(jù)2015年該項(xiàng)目的月均銷售商品房數(shù)量為100套左右計(jì)算，按照目前的銷售速度，剩余房源的去化周期大約還需要30個(gè)月的時(shí)間。

記者決定再去別的售樓處看看。剛一出門，幾個(gè)騎電瓶車的大姐就圍了上來。

樓盤推銷人員：你要想買房子，多了解了解，一個(gè)帶你，一個(gè)帶他，你上哪去，我送你。

為了拓展客戶，每個(gè)售樓處附近，都分布著一些其它樓盤的工作人員，一旦有客戶看房出來，他們便上前推銷起自己的樓盤，這些人還有一個(gè)專門的名字，叫做：小蜜蜂“拓客”。

幾番勸說之下，記者答應(yīng)跟其中一名“拓客”過去看看，而其他的拓客，也都一起跟了過來。

記者：你跟著我們干嗎？

樓盤推銷人員：跟著你要看不上她的，再上我們那看看，你要看上她的，就算了，反正跟她們一樣，就是一定要拉人來。

在去售樓處的路上，一位拓客告訴記者，每天拉客戶看房是他們的任務(wù)，客戶買房成功了，他們還有提成。

樓盤推銷人員：如果你要買房子，我們能提上180塊錢，你要不買，一分錢提不上，這就是俺的任務(wù)，俺給人發(fā)單頁(yè)，一天50塊錢，必須得給人家?guī)丝捶孔印?/p>

記者跟著這些拓客又走了幾個(gè)樓盤，售樓處幾乎都是冷冷清清的，沒有什么人氣。

記者跟著拓客走了幾個(gè)樓盤，售樓處幾乎都是冷冷清清的，沒有什么人氣。

宿州某樓盤銷售經(jīng)理：今年說實(shí)話，房市的話應(yīng)該是沒有前兩年好了，但是該買房子還得買，賣的話肯定不會(huì)，像你說的賣得多難。

帶著記者到處看房的小蜜蜂“拓客”，也都抱怨起自己的工作不好做。

樓盤推銷人員：我上午等半天，也沒有人來，下午碰見你們進(jìn)去 (就)過來。

那么眼下，宿州當(dāng)?shù)氐拈_發(fā)商到底面臨怎樣的庫(kù)存壓力呢？

在拂曉大道兩旁，寫滿樓盤促銷標(biāo)語的巨幅廣告。當(dāng)?shù)厝苏f，拂曉大道是宿州市樓市發(fā)展的縮影。那么這些如雨后春筍般迅速崛起的樓盤，都是從什么時(shí)候拿地開發(fā)的呢？

拂曉大道是宿州樓市發(fā)展的縮影，充斥著拔地而起的高層住宅，正在施工的塔吊和樓盤促銷的巨幅廣告。

安徽省宿州市誠(chéng)信置業(yè)有限公司代理中心執(zhí)行經(jīng)理華昆明：2012年、 2013年開始往后，就會(huì)陸續(xù)進(jìn)駐一些房企開發(fā)的體量也都是比較大的。從那個(gè)時(shí)候，開始有一些庫(kù)存的積淀。

從事房地產(chǎn)行業(yè)七年的華昆明，目睹了宿州樓市近幾年的變化。在華昆明門店的墻上，貼著一張宿州樓市地圖。上面密密麻麻標(biāo)注的都是宿州市2015年在售的樓盤。華昆明告訴記者，這些樓盤大部分都是最近兩三年才拿地開發(fā)的新盤。

宿州樓盤大部分都是最近兩三年才拿地開發(fā)的新盤。

華昆明告訴記者，前幾年樓市火爆時(shí)，大量開發(fā)商涌入宿州，導(dǎo)致許多新的樓盤集中入市，然而2014年開始，宿州樓市開始明顯降溫，樓盤銷售變得困難，庫(kù)存壓力也日益明顯。

華昆明：在西南方向有一個(gè)底盤，到現(xiàn)在大概有五六年了，當(dāng)時(shí)整體的項(xiàng)目體量，應(yīng)該是40多萬平方米，現(xiàn)在目前也就是銷了一二十萬，現(xiàn)在大概也還有一半的庫(kù)存。

在記者走訪的過程中，很多開發(fā)商都表示，2015年宿州樓市的銷售量下滑十分明顯，庫(kù)存積壓很大。

安徽省宿州市錦潤(rùn)置業(yè)有限公司副總經(jīng)理黃偉：(現(xiàn)在月成交量)大概是在20套左右，有時(shí)候稍微好一點(diǎn)的，比如說10月份，我們的成交量到了30套，到了11月份的時(shí)候，只有十幾套，說實(shí)話，還是挺有壓力的。

黃偉告訴記者，他們公司在2014年拿地開工建設(shè)不久，便遭遇宿州樓市的寒冬。如今售樓處每天的到訪量大幅減少，成交額表現(xiàn)慘淡，由此帶來最直接的影響，就是樓市庫(kù)存不斷積壓和去化周期的延長(zhǎng)。

黃偉：今年年初，我們計(jì)劃是在兩年到兩年半的時(shí)間，就可以把我們?nèi)康?房源)給銷售完畢，但是如果是根據(jù)今年下半年的這種去(庫(kù)存)化速度的話，可能要三年半，甚至更長(zhǎng)時(shí)間。

銷售不旺，資金回籠不足，房地產(chǎn)企業(yè)面臨巨大壓力。

孫錫章是安徽龍登置業(yè)公司的總經(jīng)理，在宿州建有兩個(gè)在售樓盤，總體規(guī)劃建筑面積近90萬方。2011年，孫錫章從安徽池州轉(zhuǎn)戰(zhàn)宿州房地產(chǎn)市場(chǎng)。然而，還有很多的開發(fā)商也在同一時(shí)間進(jìn)入了宿州。大量同質(zhì)化的樓盤項(xiàng)目，在同一區(qū)塊接連上市，加上樓市遇冷，直接導(dǎo)致了幾個(gè)樓盤的滯銷。

從事房地產(chǎn)行業(yè)8年的他向記者坦言，這是他入行樓市以來遭遇的最難熬的冬天。

孫錫章向記者坦言，這是他入行樓市以來遭遇的最難熬的冬天。

安徽省龍登置業(yè)有限公司總經(jīng)理孫錫章：2015年，我們感覺這個(gè)市場(chǎng)是最不好的一年，無論是認(rèn)籌或者是成交各個(gè)方面，同比上一年度下滑了很多。

就在距離孫錫章的樓盤只有一公里之遙的首鋼首御小區(qū)售樓處，營(yíng)銷總監(jiān)羅洋也直言庫(kù)存壓力很大。

安徽省首御房地產(chǎn)開發(fā)有限公司營(yíng)銷總監(jiān)羅洋：從這個(gè)體量來看的話，我們目前對(duì)外銷售的，確定下來了有20萬平方米，一個(gè)庫(kù)存量。還有四五號(hào)地待開發(fā)的，最初的規(guī)劃將近是有50萬平方米，加在一起有，將近70萬平方米的，一個(gè)庫(kù)存量。

羅洋告訴記者，由于開發(fā)商不僅要考慮在售的房源的銷售，還要考慮企業(yè)后期項(xiàng)目的跟進(jìn)，因而實(shí)際庫(kù)存量比市場(chǎng)上顯性的庫(kù)存壓力還要大。宿州前所未有的樓市行情，讓很多業(yè)內(nèi)人士都感受到了巨大的壓力。

由于開發(fā)商不僅要考慮在售的房源的銷售，還要考慮企業(yè)后期項(xiàng)目的跟進(jìn)，因而實(shí)際庫(kù)存量比市場(chǎng)上顯性的庫(kù)存壓力還要大。

而不斷沉淀難以消化的樓市庫(kù)存，正給很多企業(yè)帶來資金周轉(zhuǎn)上的困難。

孫錫章：最大的困難肯定是資金，如果是這樣繼續(xù)不好下去，不光是我們企業(yè)，我相信這個(gè)宿州很多樓盤，都是很吃力的。

面對(duì)不斷加大的庫(kù)存壓力，很多房地產(chǎn)企業(yè)也開始想盡一切辦法，刺激消費(fèi)、拓展客源。不僅大街上到處是樓盤促銷的廣告，就連華昆明的中介公司也幫開發(fā)商賣起了新房。

面對(duì)不斷加大的庫(kù)存壓力，大街上到處是樓盤促銷的廣告。

華昆明：當(dāng)時(shí)是在4月中旬，西北方向一個(gè)樓盤，他們找到我們就是說。想做一個(gè)分銷代理的合作，主要是為了盡快地銷售他們剩余的房源。

華昆明告訴記者，今年以來，宿州的一些樓盤迫于強(qiáng)大的庫(kù)存壓力，為了盡快消化庫(kù)存，開發(fā)商找到了他們公司，想通過二手房中介的渠道，來拓展客源。

這天下午，華昆明要帶兩個(gè)客戶去他們公司代理的樓盤看房。雖然這兩個(gè)客戶已經(jīng)來過一次，但還是猶豫不決。在這樣的市場(chǎng)行情下，成交一套房源確實(shí)不易，華昆明不想輕易放棄。他再三跟售樓處申請(qǐng)，破例帶客戶到還沒有結(jié)束施工的樓層去看一看。

華昆明不想放棄銷售的機(jī)會(huì)，破例帶客戶到還沒有結(jié)束施工的樓層去看一看。

購(gòu)房者王先生：我看樓盤看多了，這個(gè)房型我來兩次了。

記者：別的區(qū)塊呢？看過嗎？

王先生：轉(zhuǎn)了一圈了，看房子看了有三個(gè)多月了，一直沒定。

華昆明說，由于現(xiàn)在宿州整體樓市庫(kù)存較大，可選房源較多，很多客戶買房也更加謹(jǐn)慎挑剔。華昆明耐心地講解了半天，客戶還是打算回去考慮考慮再做決定。

每周，華昆明和他的同事都會(huì)帶幾組客戶去看新房。這已成為他們的重要業(yè)務(wù)之一。從2015年4月份代理銷售新房到現(xiàn)在，他們中介已經(jīng)幫代理樓盤賣掉了120多套房子。華昆明說，在當(dāng)前冷淡的市場(chǎng)行情下，這已經(jīng)是個(gè)相當(dāng)可觀的銷售業(yè)績(jī)了。

庫(kù)存增加，消化周期延長(zhǎng)，樓市前景不容樂觀

王亞東主管的信息中心，每天都會(huì)匯總分析最新的宿州房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行數(shù)據(jù)。

工作人員：昨天數(shù)據(jù)，總體成交還可以，成交了104套，住宅占了77套，均價(jià)是5169。

從信息中心出來，王亞東決定再到三樓的房地產(chǎn)交易中心去看看。

王亞東告訴記者，房地產(chǎn)交易大廳是宿州樓市交易的重要環(huán)節(jié)，也是他們對(duì)樓市數(shù)據(jù)進(jìn)行監(jiān)控的最前端體現(xiàn)。房地產(chǎn)交易大廳的登記備案情況，會(huì)對(duì)后期市場(chǎng)數(shù)據(jù)產(chǎn)生影響。王亞東幾乎每天都會(huì)過來轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)看看。

房地產(chǎn)交易大廳是宿州樓市交易的重要環(huán)節(jié)，是對(duì)樓市數(shù)據(jù)進(jìn)行監(jiān)控的最前端體現(xiàn)。

安徽省宿州市房管局不動(dòng)產(chǎn)登記中心主任王亞東：每天都會(huì)到各個(gè)窗口，看一看材料的情況，如果材料比較少，我們就要再分析數(shù)據(jù)，在后端就要多留意，這個(gè)數(shù)據(jù)的走勢(shì)。

從最近兩天的成交數(shù)據(jù)來看，宿州房地產(chǎn)銷售穩(wěn)中有升，但是王亞東卻還高興不起來，在2015年11月最新的宿州房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行報(bào)告的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)里， 11月又新增了十幾萬方的庫(kù)存，王亞東心里的壓力瞬間大了起來。

王亞東：增加了12萬方，達(dá)到了119萬平方米。

根據(jù)最新報(bào)告顯示，2015年1到11月，宿州市區(qū)商品房庫(kù)存面積265萬平方米，其中住宅119萬平方米，非住宅146萬平方米，比去年同期增加47.2%。王亞東說這樣的庫(kù)存數(shù)字，對(duì)宿州樓市來說是前所未有的。

面對(duì)不斷累積的房地產(chǎn)庫(kù)存，最近，王亞東正在對(duì)宿州當(dāng)前的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)做一個(gè)細(xì)致的分析，形成報(bào)告，然后向市政府?dāng)M訂一份去化庫(kù)存的建議方案。

王亞東：近階段我們積極地。在跟政府建議，能不能通過房交會(huì)相關(guān)的活動(dòng)，政府給一些補(bǔ)貼政策，來促進(jìn)當(dāng)前市場(chǎng)的這個(gè)庫(kù)存量(去化)，進(jìn)一步消化庫(kù)存，通過去年搞的，我們2014房交會(huì)活動(dòng)，應(yīng)該說效果還是不錯(cuò)的，當(dāng)時(shí)新建商品房，成交了3000多套，效果還是很好的。

王亞東告訴記者，宿州市每年一度的房展會(huì)是當(dāng)?shù)刂匾姆慨a(chǎn)銷售季。2014年，宿州市實(shí)行了房展會(huì)期間購(gòu)房契稅補(bǔ)貼政策，較大地刺激了購(gòu)房需求，促進(jìn)了交易量的提升。而很多房地產(chǎn)企業(yè)，也希望借助房展會(huì)的契機(jī)，消化庫(kù)存，減輕壓力。

安徽省清源房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)李慧秋：宿州主要是以農(nóng)業(yè)發(fā)展為基礎(chǔ)的一個(gè)城市，它的人口流出的多，流入的少，這樣使它房地產(chǎn)市場(chǎng)的購(gòu)買力就不是很多，所以外來的人在這個(gè)宿州購(gòu)買商品房的幾率比較小，再加上近幾年，宿州引進(jìn)了大量的房地產(chǎn)的開發(fā)企業(yè)，那么建設(shè)量又逐步地增加，所以使市場(chǎng)的庫(kù)存量就逐步增大。

同時(shí)，李慧秋也表示，在安徽面臨房地產(chǎn)庫(kù)存壓力的城市，并不只有宿州一個(gè)。

李慧秋：安徽省有16個(gè)市，其它將近10個(gè)城市，都是庫(kù)存壓力很大的，有的甚至我們說，去化率(周期)要達(dá)到，二三十個(gè)月才可以，全部地去化，所以這個(gè)壓力非常大。

在宿州這樣一個(gè)以農(nóng)業(yè)為主的城市，開發(fā)商們也對(duì)即將到來的這個(gè)春節(jié)格外看重。他們希望，通過推動(dòng)這些農(nóng)民工進(jìn)城買房有效緩解庫(kù)存壓力；他們也期盼著，樓市這個(gè)寒冷的冬天，能盡早過去。

春節(jié)臨近，為了迎接返鄉(xiāng)潮推動(dòng)農(nóng)民工進(jìn)城買房，開發(fā)商們也推出了各種優(yōu)惠。

羅洋：我們宿州市當(dāng)?shù)乜赡芡獬龅膭?wù)工人口數(shù)量還是比較高的，因?yàn)榈侥甑椎臅r(shí)候有一波返鄉(xiāng)潮針對(duì)于小面積的小戶型更相對(duì)來說比較實(shí)際一點(diǎn)的就是一口價(jià)給予了優(yōu)惠。

半小時(shí)觀察：房地產(chǎn)進(jìn)入加速去庫(kù)存階段

為支持居民住房需求，進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展，就在12月28日，宿州第12屆房展會(huì)補(bǔ)貼政策及細(xì)則也正式出臺(tái)：1、對(duì)于個(gè)人購(gòu)買普通商品住房的，政府按實(shí)際購(gòu)房?jī)r(jià)款的2%給予購(gòu)房補(bǔ)貼；2、農(nóng)村居民進(jìn)城購(gòu)買普通商品住房，并進(jìn)城落戶轉(zhuǎn)移為城鎮(zhèn)居民戶口的，除享受第一條規(guī)定的購(gòu)房補(bǔ)貼外，政府另外再給予一定的補(bǔ)貼，使累計(jì)享受補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)達(dá)到每平方米160元；3、個(gè)人購(gòu)買商業(yè)、金融和信息類用房，政府按實(shí)際購(gòu)房款的2%給予購(gòu)房補(bǔ)貼；4、政府對(duì)以上房屋的購(gòu)房補(bǔ)貼單戶累計(jì)最高不超過2.3萬元。

今年，“化解房地產(chǎn)庫(kù)存”成為今年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議引人注目的關(guān)鍵字眼，并且成為明年經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的五大任務(wù)之一。這其中，農(nóng)民工進(jìn)城買房，再一次被提到了化解房地產(chǎn)庫(kù)存的政治高度。根據(jù)中國(guó)社科院日前發(fā)布的《中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告(2015-2016)》預(yù)測(cè)，按照未來5年1億人口城鎮(zhèn)化計(jì)算，如果70%的家庭人口在城鎮(zhèn)購(gòu)房，按照人均33.3平方米測(cè)算，每年以農(nóng)民工為主體的購(gòu)房需求可達(dá)4.6億平方米，未來5年將達(dá)到23億平方米。然而我們還應(yīng)該注意到，雖然通過加快農(nóng)民工市民化，推進(jìn)以滿足新市民為出發(fā)點(diǎn)的住房制度改革，可以擴(kuò)大房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求，但是購(gòu)買力會(huì)成為其中的一大障礙。這需要政府和開發(fā)商清楚，“農(nóng)民工進(jìn)城買房”還應(yīng)該包括公租房在內(nèi)的住房租賃市場(chǎng)等多種形式，做好政策設(shè)計(jì)，保持足夠的耐心，把去庫(kù)存這篇大文章，做好做扎實(shí)。(央視財(cái)經(jīng)頻道)